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Landwirtschaftliches Pachtgesetz (LPG)

Wichtiges in Kürze

Das Bundesgesetz über die landwirtschaftliche Pacht (LPG) stellt ein Spezialgesetz zum Obligationenrecht (OR) dar. Demgemäss bestimmt Art. 276a OR, dass für Pachtverträge über landwirtschaftliche Gewerbe oder über Grundstücke zur landwirtschaftlichen Nutzung das Bundesgesetz vom 4. Oktober 1985 über die landwirtschaftliche Pacht, soweit es besondere Regelungen enthält, zur Anwendung gelangt. Für Grundstücke kleiner als 25 Aren (Ausnahme Rebgrundstücke 15 Aren) sowie für Grundstücke welche vollständig in der Bauzone liegen, gelangt das Obligationenrecht (OR) zur Anwendung.

 

Zweck

Das Bundesgesetz über die landwirtschaftliche Pacht will vor allem dauerhafte Pachtverhältnisse zwischen Pächter und Verpächter unterstützen und fördern (Dauerhaftigkeit der Pachtverhältnisse). Damit soll die Existenzgrundlage der Bauernfamilien sichergestellt sowie die Pächterschaft vor willkürlichen Entscheiden des Verpächters geschützt werden. Man kann das LPG als eigentliches „Pächterschutzgesetz“ bezeichnen.

 

Entstehung Vertrag

Gemäss Art. 4 LPG kennzeichnen zwei Merkmale einen Pachtvertrag:

  • Überlassung des Grundstücks (Boden und Gebäude) zur Nutzung;
  • Bezahlung eines Zinses durch den Bewirtschafter.

Sind diese zwei Punkte erfüllt, so ist ein Pachtvertrag entstanden. Im Gegensatz zur Kündigung des Pachtvertrages muss der Pachtvertrag selber nicht schriftlich abgeschlossen werden. Eine mündliche, sogar eine stillschweigende Übereinkunft, gilt als Vertrag. Um für beide Parteien klare Verhältnisse zu schaffen ist der Abschluss eines schriftlichen Pachtvertrages jedoch empfehlenswert. Eine erstmalige Verpachtung dauert bei landwirtschaftlichen Grundstücken sechs, bei landwirtschaftlichen Gewerben neun Jahre. Die Fortsetzungsdauer beträgt bei beiden Pachtgegenständen sechs Jahre.

Es handelt sich dabei um gesetzliche Mindestfristen, welche die Parteien selber nicht verkürzen können. Eine kürzere Pachtdauer (Erstpacht oder Fortsetzung) ist nur gültig, wenn sie behördlich bewilligt wird. Ein entsprechendes Gesuch ist spätestens drei Monate nach Pachtantritt einzureichen und zu begründen (Art. 7 Abs. 3 LPG). Wird die Bewilligung nicht erteilt oder das Gesuch verspätet eingereicht, so gilt die gesetzliche Pachtdauer.

 

Kündigung

Eine ordentliche Kündigung ist immer auf Ablauf einer Pachtdauer möglich. Die minimale Kündigungsfrist beträgt für Gewerbe und Grundstücke ein Jahr (Art. 16 Abs. 2 LPG). Sie muss schriftlich erfolgen, d.h. eine mündliche Kündigung ist ungültig. Nur auf Verlangen ist die Kündigung zu begründen. Erfolgt eine ordentliche Kündigung, so kann die kann die andere Partei innert drei Monaten seit Empfang der Kündigung auf Erstreckung klagen (Art. 26 LPG). Bei Fixpachten ist die Klage spätestens neun Monate vor Ablauf der Pacht einzureichen. Die klagende Partei muss dabei nachweisen können, dass kein neuer Vertrag zu Stande kommt (d.h. die Pacht nicht fortgesetzt wird).

Mittels Urteil kann der Richter die Pacht um drei bis sechs Jahre erstrecken.

 

Verkauf Pachtgegenstand: Kauf bricht Pacht nicht

Gemäss LPG gelten bei einem Verkauf, einem Tausch, einer Schenkung oder der Erbteilung die gleichen Folgen, da es sich bei allen Vorgängen um eine Veräusserung handelt.

 

a) Grundsatz
Kauf bricht Pacht nicht!
Wird ein Gewerbe oder ein Grundstück veräussert, so muss der Erwerber den Pachtvertrag übernehmen (= Eintritt in das laufende Pachtverhältnis)

 

b) Ausnahmen
Eine Auflösung des Pachtverhältnisses ist nur in drei Fällen möglich:
- Selbstbewirtschaftung
- Erwerb zu öffentlichen Zwecken
- Übernahme unmittelbar zu Bauzwecken (sofern überhaupt ein
  Pachtverhältnis gemäss LPG besteht)

Dazu muss der Erwerber (nicht der Verkäufer) schriftlich innert drei Monaten seit Abschluss des Kaufvertrages kündigen. Die Auflösung kann nur unter Einhaltung einer Jahresfrist auf den folgenden Frühjahres- oder Herbsttermin erfolgen.

 

c) (kleine) Erstreckung
Innert 30 Tagen seit Empfang der Kündigung kann der Pächter Pachterstreckung verlangen. Hat die vorzeitige Beendigung eine Härte für den Pächter oder seine Familie zur Folge, so kann der Richter – unter Würdigung der Interessen des neuen Eigentümers – die Pacht um sechs Monate bis höchstens zwei Jahre erstrecken.

 

d) Schadenersatz
Für die Restpachtdauer wird der Verpächter gegenüber dem Pächter Schadenersatzpflichtig.

 

 

Anders als bei einer Veräusserung stellt der Tod des Verpächters keinen Kündigungsgrund dar. Erst die etwaige Erbteilung berechtigt zur vorzeitigen Kündigung. Bei der Betriebsübergabe bestehen drei mögliche Varianten:

 

a) Schriftliche Erklärung (Variante, die das LPG vorschreibt)
Der neue Bewirtschafter kann dem Verpächter schriftlich erklären, dass er die Pachtgrundstücke weiterbewirtschaften will. Lehnt der Verpächter den neuen Pächter nicht innert drei Monaten ab, so tritt dieser in den laufenden Pachtvertragein.

 

b) Ausbleiben einer Erklärung
Nimmt der Betriebsübernehmer das Zupachtland einfach in Bewirtschaftung, so kann der Verpächter, sobald er davon Kenntnis hat, den neuen Bewirtschafter ausweisen. Toleriert er den neuen Bewirtschafter, so entsteht stillschweigend ein neuer Pachtvertrag (mit neuer Laufzeit).

 

c) mündliche Erklärung
Erklärt der Betriebsübernehmer dem Verpächter mündlich, dass er die Bewirtschaftung des Pachtlandes übernehmen will, so sind vier Varianten denkbar:

  • Reagiert der Verpächter nicht, so entsteht stillschweigend ein neuer Pachtvertrag.
  • Verlangt der Verpächter den Abschluss eines neuen, schriftlichen Pachtvertrages, so entsteht ebenfalls ein neues Pachtverhältnis.
  • Der Verpächter erlaubt den Eintritt in den bestehenden Pachtvertrag. Dies müsste schriftlich vereinbart werden. Wird der Eintritt nur mündlich vereinbart, entsteht ein neuer Pachtvertrag.
  • Der Verpächter lehnt den neuen Bewirtschafter ab.

 

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